{"id":2515,"date":"2026-06-16T19:11:39","date_gmt":"2026-06-17T00:11:39","guid":{"rendered":"https:\/\/hepacom.org\/como-funciona-el-credito-hipotecario\/"},"modified":"2026-07-06T11:47:36","modified_gmt":"2026-07-06T16:47:36","slug":"como-funciona-el-credito-hipotecario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hepacom.org\/en\/como-funciona-el-credito-hipotecario\/","title":{"rendered":"How mortgage loans work in Colombia (explained without the fine print)"},"content":{"rendered":"<p><strong>Last updated: June 2026<\/strong><\/p>\n<p>Do\u00f1a Marleny lleg\u00f3 a nuestra oficina con una carpeta llena de papeles y una frase que escuchamos seguido: \u00abme dijeron que con un cr\u00e9dito puedo comprar casa, pero no entiendo nada de lo que me explican en el banco\u00bb. Le pasa a much\u00edsimas familias. El lenguaje de las entidades financieras parece hecho para que uno se rinda antes de empezar, y ah\u00ed es donde se toman malas decisiones. Por eso queremos sentarnos con vos, como nos sentamos con ella.<\/p>\n<p>En corto, <strong>How mortgage loans work<\/strong> se resume as\u00ed: un banco o entidad te presta una parte del valor de la vivienda, vos pones el resto como cuota inicial, y el inmueble queda en garant\u00eda (hipotecado) hasta que termines de pagar. Esa deuda la vas abonando en cuotas mensuales durante varios a\u00f1os, con intereses. Suena simple, y en el fondo lo es; lo que enreda son los detalles, y de eso se trata esta gu\u00eda.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 es y c\u00f3mo funciona el cr\u00e9dito hipotecario?<\/h2>\n<p>El cr\u00e9dito hipotecario es un pr\u00e9stamo de largo plazo destinado exclusivamente a comprar, construir o mejorar vivienda. La palabra clave es <em>hipotecario<\/em>: mientras debas plata, la casa respalda el pr\u00e9stamo. Si dejaras de pagar, la entidad podr\u00eda iniciar un proceso para recuperar lo prestado. No es para asustarte, es para que entiendas por qu\u00e9 te piden tantos requisitos: est\u00e1n confiando una suma grande durante mucho tiempo.<\/p>\n<p>Entender <strong>How mortgage loans work<\/strong> antes de firmar te ahorra sorpresas. En Colombia este tipo de pr\u00e9stamo est\u00e1 regulado por la Ley 546 de 1999, que fij\u00f3 reglas claras para proteger al deudor: define los plazos, los topes de financiaci\u00f3n y c\u00f3mo se calcula la cuota. No es un terreno donde el banco haga lo que quiera; hay un marco que juega a tu favor si lo conoc\u00e9s.<\/p>\n<h2>\u00bfTe conviene el cr\u00e9dito en pesos o en UVR?<\/h2>\n<p>Ac\u00e1 est\u00e1 la primera decisi\u00f3n real que vas a tomar, y casi nadie te la explica bien. Tu cr\u00e9dito se puede pactar de dos maneras:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>En pesos.<\/strong> La cuota mensual es fija de principio a fin (o cambia muy poco). Sab\u00e9s exactamente cu\u00e1nto vas a pagar el mes 3 y el mes 200. Da tranquilidad y es la opci\u00f3n m\u00e1s pedida por familias que quieren previsibilidad.<\/li>\n<li><strong>En UVR.<\/strong> La cuota se calcula en Unidades de Valor Real, una medida que sube con la inflaci\u00f3n. Arranc\u00e1s pagando un poco menos, pero la cuota puede ir creciendo con los a\u00f1os. Conviene cuando esper\u00e1s que tus ingresos tambi\u00e9n suban, pero exige m\u00e1s est\u00f3mago para la incertidumbre.<\/li>\n<\/ul>\n<p>No hay una respuesta correcta para todos. Si tu presupuesto es justo y un aumento de cuota te descuadrar\u00eda, el cr\u00e9dito en pesos suele ser el camino m\u00e1s seguro. Ped\u00ed siempre la simulaci\u00f3n de las dos modalidades antes de decidir.<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1nto pone el banco y cu\u00e1nto pon\u00e9s vos?<\/h2>\n<p>Esta es la pregunta que m\u00e1s angustia genera, porque la cuota inicial es la barrera que frena a la mayor\u00eda. La norma marca un tope: la entidad puede financiar <strong>hasta el 70% del valor del inmueble<\/strong> en vivienda corriente, y <strong>hasta el 80%<\/strong> cuando se trata de vivienda de inter\u00e9s social. El porcentaje que falta hasta completar el precio es la cuota inicial que aport\u00e1s vos.<\/p>\n<p>En n\u00fameros sencillos: si una casa vale 100 y es VIS, el banco podr\u00eda prestarte hasta 80 y vos pondr\u00edas 20 de tu bolsillo. Algunas entidades ofrecen menos del m\u00e1ximo seg\u00fan tu perfil, y existen programas especiales \u2014como los del Fondo Nacional del Ahorro\u2014 que en ciertos casos llegan a financiar porcentajes m\u00e1s altos para vivienda de inter\u00e9s social. Si todav\u00eda no ten\u00e9s claro qu\u00e9 cuenta como VIS, lo explicamos en nuestra gu\u00eda sobre <a href=\"\/en\/que-es-vivienda-de-interes-social\/\">What is social housing?<\/a>.<\/p>\n<figure class=\"hc-inimg\"><img decoding=\"async\" class=\"lazyload\" src=\"data:image\/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAAAAAP\/\/\/yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7\" data-src=\"https:\/\/hepacom.org\/wp-content\/uploads\/webp\/olivares-fundacion-hepacom-1.webp\" alt=\"c\u00f3mo funciona el cr\u00e9dito hipotecario para una familia colombiana\" loading=\"lazy\" width=\"760\" height=\"430\"><noscript><img decoding=\"async\" class=\"lazyload lazyload\" src=\"data:image\/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAAAAAP\/\/\/yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7\" data-src=\"https:\/\/hepacom.org\/wp-content\/uploads\/webp\/olivares-fundacion-hepacom-1.webp\" alt=\"c\u00f3mo funciona el cr\u00e9dito hipotecario para una familia colombiana\" loading=\"lazy\" width=\"760\" height=\"430\"><noscript><img decoding=\"async\" class=\"lazyload lazyload\" src=\"https:\/\/hepacom.org\/wp-content\/uploads\/webp\/olivares-fundacion-hepacom-1.webp\" alt=\"c\u00f3mo funciona el cr\u00e9dito hipotecario para una familia colombiana\" loading=\"lazy\" width=\"760\" height=\"430\"><\/noscript><\/noscript><figcaption>Entender c\u00f3mo funciona el cr\u00e9dito hipotecario es el primer paso para que una familia llegue a su vivienda propia.<\/figcaption><\/figure>\n<h2>\u00bfCu\u00e1nto te prestan seg\u00fan lo que gan\u00e1s?<\/h2>\n<p>El banco no te presta lo que pidas, sino lo que tus ingresos puedan sostener. La regla que usa la mayor\u00eda de entidades, respaldada por la Ley 546, es que la primera cuota mensual no deber\u00eda superar el 30% de los ingresos del hogar. Si entre vos y tu pareja entran 3 millones al mes, la cuota no deber\u00eda pasar de unos 900 mil pesos.<\/p>\n<p>Sobre ese l\u00edmite entra a jugar el plazo. Los cr\u00e9ditos de vivienda se pactan entre 5 y 30 a\u00f1os: a mayor plazo, cuota m\u00e1s baja por mes, pero m\u00e1s intereses pagados al final. A menor plazo, cuota m\u00e1s alta pero la casa termina cost\u00e1ndote menos. Encontrar ese equilibrio seg\u00fan lo que de verdad pod\u00e9s pagar cada mes es lo que separa una deuda sana de un dolor de cabeza.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 requisitos y papeles te van a pedir?<\/h2>\n<p>Cada entidad arma su lista, pero los pilares se repiten. Ten\u00e9 a la mano:<\/p>\n<ul>\n<li>Documento de identidad y, si aplica, el de tu codeudor o c\u00f3nyuge.<\/li>\n<li>Certificados laborales y de ingresos: desprendibles de n\u00f3mina si sos empleado, o extractos y declaraci\u00f3n de renta si sos independiente.<\/li>\n<li>Extractos bancarios de los \u00faltimos meses.<\/li>\n<li>Un buen comportamiento en las centrales de riesgo. No necesit\u00e1s un puntaje perfecto, pero las moras recientes pesan.<\/li>\n<li>La documentaci\u00f3n del inmueble que quer\u00e9s comprar, una vez avances en el proceso.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Demostrar estabilidad es la mitad del camino. Si sos trabajador independiente, orden\u00e1 tus cuentas con varios meses de anticipaci\u00f3n; un flujo de ingresos claro abre m\u00e1s puertas que un sueldo alto pero desordenado.<\/p>\n<h2>\u00bfSe puede juntar el cr\u00e9dito con un subsidio de vivienda?<\/h2>\n<p>S\u00ed, y ac\u00e1 es donde una familia de bajos recursos puede dar el salto. Un cr\u00e9dito hipotecario aprobado es justamente uno de los requisitos para acceder a subsidios estatales que cubren parte de la cuota inicial. Es decir, el cr\u00e9dito y el subsidio no compiten: trabajan juntos. El subsidio baja lo que ten\u00e9s que aportar de entrada, y el cr\u00e9dito financia el resto.<\/p>\n<p>Programas como Mi Casa Ya y los de las cajas de compensaci\u00f3n funcionan as\u00ed. Si quer\u00e9s ver las condiciones de uno de los m\u00e1s conocidos, repas\u00e1 los <a href=\"\/en\/requisitos-de-mi-casa-ya\/\">Mi Casa Ya requirements<\/a>, y revis\u00e1 tambi\u00e9n en qu\u00e9 <a href=\"\/en\/grupos-del-sisben-para-subsidios\/\">Sisb\u00e9n group<\/a> qued\u00f3 tu hogar, porque de eso depende a qu\u00e9 apoyos pod\u00e9s aspirar.<\/p>\n<h2>\u00bfD\u00f3nde confirmar las tasas y condiciones reales?<\/h2>\n<p>Las tasas de inter\u00e9s cambian mes a mes y var\u00edan entre bancos, as\u00ed que cualquier n\u00famero que veas en redes puede estar vencido. Para no decidir a ciegas, el Banco de la Rep\u00fablica publica la <a href=\"https:\/\/www.banrep.gov.co\/es\/estadisticas\/tasa-maxima-remuneratoria-credito-vivienda\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">tasa m\u00e1xima de inter\u00e9s para cr\u00e9dito de vivienda<\/a>, que es el techo legal que ninguna entidad puede superar. Y si te interesa la ruta del ahorro estatal, mir\u00e1 las condiciones vigentes directamente en el <a href=\"https:\/\/www.fna.gov.co\/vivienda\" rel=\"noopener\" target=\"_blank\">National Savings Fund<\/a>. Ped\u00ed siempre la simulaci\u00f3n por escrito antes de comprometerte.<\/p>\n<p><!-- hepacom-infogain --><\/p>\n<h2>Pasos generales del cr\u00e9dito hipotecario, de la idea al desembolso<\/h2>\n<p>Un cr\u00e9dito hipotecario se aprueba por etapas, y conocerlas te ayuda a saber qu\u00e9 documentos y plazos esperar. Esta secuencia es general: cada banco define sus propios requisitos, tasas y tiempos, as\u00ed que confirm\u00e1 las condiciones reales con la entidad financiera antes de comprometerte.<\/p>\n<table class=\"hepacom-infogain-table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Passed<\/th>\n<th>What does it consist of?<\/th>\n<th>What to have ready<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>1. Estudio de capacidad<\/td>\n<td>El banco revisa tus ingresos y deudas<\/td>\n<td>Soportes de ingresos y referencias<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2. Solicitud y aprobaci\u00f3n<\/td>\n<td>Se eval\u00faa el monto que te pueden prestar<\/td>\n<td>Documentos de identidad e historial crediticio<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>3. Aval\u00fao del inmueble<\/td>\n<td>Se valora la vivienda que servir\u00e1 de garant\u00eda<\/td>\n<td>Datos del inmueble y vendedor<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>4. Promesa y escrituraci\u00f3n<\/td>\n<td>Se formaliza la compraventa ante notar\u00eda<\/td>\n<td>Cuota inicial y gastos de notariado<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>5. Desembolso<\/td>\n<td>El banco entrega el dinero y se registra la hipoteca<\/td>\n<td>Escritura registrada<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p class=\"hepacom-table-caption\"><em>Secuencia general orientativa. Requisitos, tasas y plazos los define cada banco.<\/em><\/p>\n<h3>Common mistakes when applying for a mortgage<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>No contar los gastos extra:<\/strong> notar\u00eda, registro, aval\u00fao y seguros se suman a la cuota inicial; presupuestalos desde el principio.<\/li>\n<li><strong>Mirar solo la cuota mensual:<\/strong> el plazo y el tipo de tasa (pesos o UVR) cambian mucho cu\u00e1nto pag\u00e1s en total.<\/li>\n<li><strong>Endeudarte al l\u00edmite:<\/strong> si la cuota se lleva casi todo tu ingreso, cualquier imprevisto puede ponerte en mora.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Preguntas frecuentes sobre el cr\u00e9dito hipotecario<\/h2>\n<h3>\u00bfNecesito tener la cuota inicial completa antes de pedir el cr\u00e9dito?<\/h3>\n<p>S\u00ed, la cuota inicial es la parte que el cr\u00e9dito no cubre, as\u00ed que deb\u00e9s tenerla resuelta. La buena noticia es que un subsidio de vivienda puede aportar buena parte de ese monto, por lo que no siempre ten\u00e9s que reunirla toda con tus ahorros.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo pedir un cr\u00e9dito hipotecario siendo trabajador independiente?<\/h3>\n<p>Claro que s\u00ed. Solo que en lugar de desprendibles de n\u00f3mina vas a demostrar tus ingresos con extractos bancarios, declaraci\u00f3n de renta y certificados de tus contratos. Lo importante es mostrar ingresos constantes y un buen historial crediticio.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pasa si me atraso en las cuotas del cr\u00e9dito?<\/h3>\n<p>Un atraso genera intereses de mora y queda registrado en las centrales de riesgo. Si la mora se prolonga, la entidad puede iniciar el cobro sobre la vivienda hipotecada. Ante una dificultad, lo mejor es hablar con el banco a tiempo para buscar un acuerdo de pago.<\/p>\n<h3>\u00bfConviene m\u00e1s el cr\u00e9dito a 20 o a 30 a\u00f1os?<\/h3>\n<p>Depende de tu bolsillo. A 30 a\u00f1os la cuota mensual es m\u00e1s c\u00f3moda, pero pag\u00e1s m\u00e1s intereses en total. A 20 a\u00f1os la cuota es m\u00e1s alta y la casa te sale m\u00e1s barata al final. Eleg\u00ed el plazo cuya cuota puedas pagar sin ahogarte mes a mes.<\/p>\n<p>This guide is part of our <a href=\"\/en\/vivienda-digna-en-colombia\/\">Complete guide to decent housing in Colombia<\/a>, where we bring together how to access housing and how to help another family have their own.<\/p>\n<h2>How Hepacom accompanies you<\/h2>\n<p>En la Fundaci\u00f3n Hechos Para la Comunidad sabemos que detr\u00e1s de cada cr\u00e9dito hay una familia jug\u00e1ndose su tranquilidad de los pr\u00f3ximos veinte a\u00f1os. Nuestra misi\u00f3n es que el acceso a una vivienda digna no dependa de adivinar entre letra menuda ni de la suerte de encontrar a alguien que te explique bien. Por eso traducimos a palabras claras lo que las entidades complican.<\/p>\n<p>Te ayudamos a entender qu\u00e9 puerta te conviene seg\u00fan tu situaci\u00f3n, qu\u00e9 subsidios podr\u00edas sumar y qu\u00e9 pasos dar primero para no perder tiempo ni plata. Encontr\u00e1 m\u00e1s gu\u00edas sobre vivienda y derechos en nuestro <a href=\"\/en\/blog\/\">blog<\/a>, Discover all our work in the <a href=\"\/en\/\">Hepacom homepage<\/a> And if you need guidance, write to us at <strong>donaciones@hepacom.org<\/strong>.<\/p>\n<p><em>Gu\u00eda informativa. El tr\u00e1mite lo realiza la entidad financiera u oficial. Verific\u00e1 las condiciones, tasas y requisitos vigentes en el canal oficial antes de tomar decisiones. Hepacom no cobra ni gestiona pagos ni cr\u00e9ditos.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Te explicamos c\u00f3mo funciona el cr\u00e9dito hipotecario en Colombia: cu\u00e1nto financia el banco, pesos vs UVR, requisitos y c\u00f3mo se combina con subsidios de vivienda.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":2516,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[18],"tags":[],"class_list":["post-2515","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-credito-vivienda"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v27.6 (Yoast SEO v28.0) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>C\u00f3mo funciona el cr\u00e9dito hipotecario en Colombia<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Te explicamos c\u00f3mo funciona el cr\u00e9dito hipotecario en 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