Capacidad de endeudamiento para vivienda: cuánto te presta el banco

Última actualización: junio de 2026

Don Aristóbulo llegó a la fundación con una carpeta repleta de cotizaciones de apartamentos y una pregunta que lo desvelaba desde hacía semanas: «¿por cuánto me van a prestar?». Ya había visto la casa, ya había hecho cuentas en el reverso de un recibo, pero el número que él soñaba y el que un banco aprobaría no eran el mismo. Esa diferencia, que casi nadie le explica a tiempo a una familia trabajadora, tiene nombre técnico: capacidad de endeudamiento para vivienda.

En corto: tu capacidad de endeudamiento para vivienda es el monto máximo de cuota que podés pagar cada mes sin ahogar el presupuesto de tu hogar, y en Colombia la mayoría de los bancos acepta que esa cuota no supere el 30% de tus ingresos mensuales. Saber tu número antes de enamorarte de una casa te ahorra frustraciones y, sobre todo, te protege de firmar una deuda que no vas a poder sostener.

¿Qué es la capacidad de endeudamiento para vivienda?

Es la respuesta a una pregunta muy concreta: ¿cuánta plata podés deber sin quedarte sin con qué vivir? El banco no presta sobre el valor de la casa que querés, sino sobre lo que tus ingresos demuestran que aguantás pagar mes a mes. Por eso dos personas que quieren el mismo apartamento pueden recibir aprobaciones distintas: lo que cambia no es el inmueble, sino el bolsillo de cada quien.

La regla que usan casi todas las entidades es sencilla de recordar. Suman tus ingresos mensuales, le aplican un tope (lo común es el 30%, aunque algunas llegan al 40% según tu perfil) y ese resultado es la cuota máxima que te aprobarían. Con esa cuota y el plazo del crédito, el banco calcula hacia atrás el monto total que te puede prestar.

¿Cómo calcula el banco cuánto te puede prestar?

El banco arma una resta antes que una suma. Primero mira cuánto entra a tu hogar: salario, honorarios, arriendos, ingresos de tu pareja si van juntos al crédito. Después resta lo que ya debés cada mes: la cuota de la moto, la tarjeta, un crédito de libranza, lo que estés pagando del almacén. Lo que queda libre es el espacio real que tenés para una cuota de vivienda.

Sobre ese espacio libre aplican el tope del 30%. Si entre tú y tu pareja ganan tres millones al mes y no deben casi nada, la cuota máxima rondaría los novecientos mil pesos; pero si ya pagan medio millón en otras deudas, ese margen se achica. Por eso llegar al banco con las deudas pequeñas saldadas cambia por completo cuánto te aprueban. Si querés entender todo el trámite del préstamo, te ayuda nuestra guía sobre cómo funciona el crédito hipotecario.

¿Qué factores suben o bajan tu capacidad de endeudamiento?

No todo es el sueldo. Estas son las palancas que más pesan cuando una entidad decide:

• Tus deudas actuales. Cada cuota que ya pagás le resta espacio a la cuota de vivienda. Bajar tarjetas y créditos pequeños antes de aplicar es la jugada más rentable.
• Tu historial en las centrales de riesgo. Datacrédito y TransUnion cuentan cómo has pagado. Un historial sano no solo te aprueba: también te puede bajar la tasa.
• El plazo del crédito. A más años, la cuota mensual baja y «cabés» en más monto, aunque al final pagués más intereses.
• Tu edad. Muchas entidades piden que termines de pagar antes de cierta edad, así que el plazo disponible depende de los años que tengás.
• La estabilidad de tus ingresos. Un contrato a término indefinido o un independiente con declaración de renta ordenada inspira más confianza que ingresos que aparecen y desaparecen.

¿Cómo mejorar tu capacidad antes de pedir el crédito?

Lo bueno de la capacidad de endeudamiento es que no es un destino fijo: se puede preparar. Empezá por saldar las deudas chiquitas que te están comiendo el margen, porque cada cuota que cancelás libera espacio para la de tu casa. Revisá gratis tu reporte en las centrales de riesgo y corregí cualquier dato viejo o equivocado antes de que el banco lo vea.

Si tus ingresos son justos, sumar un codeudor o aplicar en pareja amplía la base sobre la que el banco hace cuentas. Y mientras preparás todo esto, seguí ahorrando: una mejor cuota inicial reduce el monto que necesitás pedir prestado y, por lo tanto, la cuota mensual. Para eso te sirve nuestra guía sobre cuánto necesitás de cuota inicial para comprar vivienda.

¿Cuánto necesitás de cuota inicial además del crédito?

El crédito no cubre el 100% de la casa, y eso sorprende a muchas familias. La mayoría de las entidades financia hasta el 70% del valor del inmueble en vivienda corriente y hasta el 80% en vivienda de interés social, según los topes que define el Ministerio de Vivienda, así que la diferencia la ponés vos como cuota inicial. Esa plata de entrada se suma a los gastos de escrituración y notariales que también corren por tu cuenta.

La buena noticia es que esa cuota inicial no siempre sale entera de tu bolsillo: los subsidios del Estado y de las cajas de compensación pueden cubrir una parte. Antes de descartar el sueño por falta de ahorro, revisá los subsidios de vivienda por caja de compensación y, si comparás formas de financiar, mirá las diferencias entre leasing habitacional y crédito hipotecario.

Preguntas frecuentes sobre capacidad de endeudamiento

¿Qué porcentaje de mi sueldo puedo destinar a la cuota?

La referencia más usada en Colombia es que la cuota de vivienda no supere el 30% de tus ingresos mensuales. Algunas entidades llegan hasta el 40% si tu historial y tu estabilidad son muy buenos, pero pasarse de ahí es jugar con el presupuesto del hogar.

¿Las deudas que ya tengo afectan cuánto me prestan?

Sí, y bastante. El banco resta tus cuotas actuales antes de calcular cuánto podés pagar de vivienda. Por eso saldar tarjetas y créditos pequeños antes de aplicar suele aumentar de forma notable el monto aprobado.

¿Puedo aumentar mi capacidad de endeudamiento?

Sí. Bajá tus deudas, ordená tu historial crediticio, sumá un codeudor o aplicá en pareja para sumar ingresos, y considerá un plazo más largo si necesitás que la cuota baje. Cada una de esas decisiones cambia el número que el banco aprueba.

¿El banco presta para el valor total de la casa?

No. En general financia hasta el 70% del inmueble (80% si es vivienda de interés social) y el resto lo aportás como cuota inicial. Los subsidios estatales o de caja pueden ayudarte a cubrir esa parte.

Cómo te acompaña Hepacom

En la Fundación Hechos Para la Comunidad creemos que ninguna familia debería renunciar a una vivienda digna por no entender un cálculo que el sistema explica en idioma de banco. Por eso traducimos a palabras claras lo que significa tu capacidad de endeudamiento, para que llegues a la entidad sabiendo tu número y no a que te lo digan al final, cuando ya te ilusionaste con una casa.

Te ayudamos a ordenar tus cuentas, a entender qué subsidios podrías sumar y a dar los pasos en el orden correcto para no perder tiempo ni plata. Encontrá más guías sobre vivienda y derechos en nuestro blog, conocé todo nuestro trabajo en la página principal de Hepacom y, si necesitás orientación, escribinos a donaciones@hepacom.org.

Guía informativa. El crédito de vivienda lo otorga una entidad financiera vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia. Los topes de financiación, tasas y condiciones cambian; verificá tu capacidad real y las condiciones vigentes con tu entidad antes de firmar. Hepacom no cobra ni gestiona pagos, créditos ni contratos.