Viviendas con subsidio: dónde encontrar proyectos VIS y VIP de verdad

Un sábado cualquiera, doña Luz Marina sale del barrio con el hijo mayor a mirar un apartamento que vio anunciado en Facebook: «con subsidio, sin cuota inicial, entrega en un año». En la sala de ventas les piden un millón para «apartar». La pregunta que casi nadie hace en ese momento es la que más importa: ¿este proyecto de verdad aplica al subsidio? Las viviendas con subsidio existen,, pero el apellido «con subsidio» no lo pone la constructora en un aviso: lo definen la ley, el precio y los requisitos de tu hogar. En esta guía te contamos dónde buscar proyectos VIS y VIP por canales confiables y cómo comprobar, con papeles que el vendedor está obligado a mostrarte, que un proyecto es real.

¿Qué son las viviendas con subsidio y qué las hace «de interés social»?

La respuesta corta: una vivienda «con subsidio» es una vivienda nueva o usada cuyo precio está por debajo del tope que la ley fija para la vivienda de interés social, y que una familia compra usando una ayuda del Estado o de su caja de compensación. El subsidio no es del proyecto. Es del hogar que cumple los requisitos, y se aplica a una vivienda que cumple el tope.

El tope lo dice el artículo 293 de la Ley 2294 de 2023, el Plan Nacional de Desarrollo:

• La vivienda de interés social (VIS) no puede costar más de 135 salarios mínimos mensuales.
• La vivienda de interés prioritario (VIP) no puede pasar de 90 salarios mínimos.
• De forma excepcional, y con estudios técnicos, el Gobierno puede subir el tope de la VIS hasta 150 salarios mínimos en casos que la misma ley enumera, por ejemplo ciudades de más de 300.000 habitantes o aglomeraciones urbanas de más de 500.000.

Para saber el tope en pesos, multiplicá esas cifras por el salario mínimo del año en que vas a comprar. Por eso el precio de una misma VIS sube cada enero.

Ojo con una trampa frecuente. Que un apartamento cueste menos que el tope no significa que tu hogar reciba subsidio. Para eso tenés que cumplir los requisitos del subsidio de vivienda (ingresos, no tener casa propia, no haber recibido antes otro subsidio, según el programa) y conseguir el cierre financiero, es decir, que ahorro, crédito y subsidio sumen el valor total.

¿Dónde encontrar viviendas con subsidio de verdad?

Te recomendamos empezar por las entidades que entregan el subsidio, no por el anuncio de redes. Estos son los canales confiables:

1. Tu caja de compensación familiar. Si trabajás con contrato, estás afiliado a una caja. Tienen su propio subsidio de vivienda y publican proyectos o ferias donde se puede usar. En Antioquia, por ejemplo, está el subsidio de vivienda de Comfama, y en Bogotá el de Colsubsidio.
2. La secretaría o el instituto de vivienda de tu municipio. Muchas alcaldías tienen programas y convocatorias propias para proyectos VIS y VIP.
3. El Ministerio de Vivienda y Fonvivienda. Son los que manejan los programas nacionales. En septiembre de 2026 el Gobierno anunció nuevos programas, entre ellos Mi Casa Milagro, pero sus requisitos oficiales todavía no se han publicado. Cuando salgan, van a estar en minvivienda.gov.co.
4. Tu banco, cooperativa o el Fondo Nacional del Ahorro. Te dicen si el inmueble cumple las condiciones para crédito VIS.

El 29 de septiembre de 2026, el ministro de Vivienda, Jaime Andrés Beltrán, dijo ante la Cámara que los recursos de inversión del sector pasaron de $4,7 billones en 2023 a $740.000 millones proyectados para 2027, y se refirió a la caída de Mi Casa Ya. Para una familia eso significa que los cupos de subsidio nacional pueden ser pocos o estar cerrados cuando vayas a comprar. Antes de firmar nada, preguntá si el subsidio que te prometen tiene cupo hoy y quién lo asigna. Si el tuyo es Mi Casa Ya, revisá primero los requisitos de Mi Casa Ya.

¿Cómo comprobar que un proyecto de vivienda con subsidio es real?

Acá está lo que casi nadie sabe. El artículo 71 de la Ley 962 de 2005 obliga a quien quiera vender vivienda nueva a radicar unos documentos ante la oficina de la alcaldía o del distrito que vigila la construcción y venta de inmuebles. Y el parágrafo 1 dice que esos documentos «estarán a disposición de los compradores» en todo momento. Es decir, tenés derecho a pedirlos antes de entregar un peso.

Los documentos que la ley exige radicar son estos:

• El folio de matrícula inmobiliaria del lote, con fecha de expedición de menos de tres meses.
• Los modelos de los contratos que van a firmar con los compradores.
• El presupuesto financiero del proyecto.
• La licencia urbanística, salvo que el proyecto esté en preventa.
• Si el lote tiene hipoteca, la prueba de que el banco se obliga a liberar cada vivienda a medida que se vende.

Con eso en mano, verificá en tres pasos. Primero, preguntá en la oficina de la alcaldía que controla la venta de vivienda (según la ciudad, planeación, vivienda o control urbano) si el proyecto tiene documentos radicados. Segundo, pedile al vendedor el folio de matrícula y revisá que el dueño del lote sea la constructora o una fiduciaria a nombre del proyecto. Tercero, preguntá cuál es el precio final en salarios mínimos: si pasa del tope, no es VIS, diga lo que diga el aviso.

Fuente: artículo 293 de la Ley 2294 de 2023 y artículo 71 de la Ley 962 de 2005 (Función Pública). Los canales de consulta pueden cambiar de nombre según el municipio.

¿Cuáles son los pasos para comprar una vivienda con subsidio?

El orden exacto lo pone cada entidad, pero la ruta de casi todas las familias se parece a esta:

1. Ahorrar la cuota inicial. Puede salir de un ahorro programado, de tus cesantías o de ambos. Te lo explicamos en cuánto necesitás de cuota inicial.
2. Pedir la preaprobación del crédito. El banco o el FNA te dice cuánto te presta según tus ingresos.
3. Postularte al subsidio. En la caja de compensación, en el programa nacional que esté abierto o en el de tu alcaldía. Algunos subsidios se pueden sumar; mirá cómo funciona la concurrencia de subsidios de vivienda.
4. Escoger el proyecto y separar. Solo después de verificar los papeles, y siempre con recibo y contrato.
5. Firmar la promesa de compraventa y luego la escritura. En la escritura quedan el precio, el crédito y el subsidio aplicado.

Si es tu primera vez, la guía para comprar tu primera vivienda te lleva paso a paso. Y si estás pensando en una casa usada, hay reglas distintas: revisá el subsidio para vivienda usada.

¿Qué señales delatan una estafa con viviendas con subsidio?

El 14 de septiembre de 2026, MinVivienda y Fonvivienda alertaron sobre personas que cobran plata a nombre del Ministerio por un supuesto programa llamado «Mi Vivienda Móvil», que no existe. El Ministerio recordó que sus trámites y beneficios son gratuitos y no necesitan intermediarios.

Desconfiá si te pasa alguna de estas cosas:

• Te cobran por «inscribirte» o «asegurar el cupo» del subsidio.
• Te piden consignar la separación a la cuenta personal de un asesor o por un giro.
• No te quieren mostrar el folio de matrícula ni decir en qué oficina está radicado el proyecto.
• Te garantizan el subsidio antes de que la caja o el Ministerio te lo asignen.

Tenemos una guía completa para identificar estafas con subsidios del Estado. Si ya pagaste, guardá recibos y conversaciones y denunciá en la Fiscalía.

Errores comunes al buscar viviendas con subsidio

• Creer que el subsidio es del proyecto y no del hogar: la constructora no puede asignarte una ayuda del Estado ni de la caja.
• Separar sin crédito preaprobado y no lograr el cierre financiero, con riesgo de perder parte de lo pagado.
• Mirar solo la cuota mensual del aviso y no el precio total en salarios mínimos, que es lo que decide si la vivienda es VIS.

Preguntas frecuentes sobre viviendas con subsidio

¿Cuánto cuesta como máximo una vivienda VIS?

Hasta 135 salarios mínimos mensuales, y excepcionalmente hasta 150 donde el Gobierno lo autorice con estudios técnicos. La VIP llega hasta 90 salarios mínimos.

¿Puedo comprar una vivienda con subsidio si ya tengo casa?

Por regla general, los subsidios de vivienda son para hogares que no tienen vivienda propia. Confirmá la condición exacta con la entidad del programa al que te postulás.

¿Las viviendas con subsidio son solo apartamentos nuevos?

No. Según el programa, hay subsidios para vivienda nueva, usada, mejoramiento y construcción en sitio propio.

¿Cómo te acompaña Hepacom?

En la Fundación Hechos Para la Comunidad trabajamos para que más familias vivan en una vivienda digna en Colombia. Una separación en un proyecto sin papeles le puede costar a una familia años de ahorro. Tu hogar tiene derecho a una vivienda segura y a comprarla con información clara, y pedir los documentos es la forma más sencilla de cuidar ese derecho.

Si tenés dudas sobre un proyecto o sobre qué subsidio te puede aplicar, escribinos a donaciones@hepacom.org o entrá a nuestra página de contacto. Hepacom no vende viviendas, no asigna subsidios, no cobra por orientar y no gestiona pagos.

Verificalo en la fuente: la Ley 2294 de 2023 en Función Pública (artículo 293), la Ley 962 de 2005 en Función Pública (artículo 71) y la alerta de MinVivienda sobre el falso programa Mi Vivienda Móvil.

Última actualización: septiembre de 2026. Guía informativa. El trámite lo realiza la entidad oficial. Verificá en el canal oficial antes de hacer cualquier gestión. Hepacom no cobra ni gestiona pagos.